Konut ve çatılı işyerinin bir akit çerçevesinde düzenlenmesi Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmelid
Konut ve çatılı iş yeri kiralanmasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar ve sorunların çözümü Türk Borçlar Kanunu madde 301 ve devamında düzenlenmiştir. Kanun koyucu kira sözleşmesinde akit taraflarının hukuki yarar dengesi kurma yönünde oldukça detaylı hükümlere yer vermiştir. Kiracı ve kiraya veren arasında anlaşmazlıkların çokluğu değerlendirildiğinde en başta gelen konulardan birisi kiralanan konut ve çatılı iş yerinin temizlik ve bakımı olduğu görülmektedir. Kiracıya ücret mukabilinde teslim olunan kiralananın kullanıma hazır bir şekilde vermekle yükümlü olan taraf mülk sahibi kişidir.
Kiracı ile kiralayan arasında bir akit kurulduktan sonra kiralanan taşınmaz, konut veya çatılı iş yeri farketmeksizin, sözleşme süresi boyunca kiralanan kullanıma hazır bir şekilde kiraya veren tarafından sorumluluk doğurmaktadır. Kiralananın kullanıma hazır bulundurulma hususu, sözleşme kurulurken kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. Bu konuda Borçlar kanunu açık hüküm kayda almış olup detaylı yorumlara Yargıtay kararlarında ulaşılabilmektedir.
Konut veya çatılı iş yeri kiralama sözleşmesi kurulurken veya kurulduktan sonra kiralananın kombisinin kullanıma hazır bir şekilde kiracıya teslimi gerekmektedir. Bu husus Kiraya verenin Teslim Borcu olarak kanunda yer almaktadır. Aynı kombinin kullanımını etkileyen arıza durumu ise sözleşme kurulduktan sonra dahi olmuş olsa bu kombinin bakımı ve tamir işleri sorumluluğu mülk sahibi tarafına yüklenmektedir. Konut veya çatılı işyeri sahibi evin demirbaşı olan kombi gibi bir parçanın kullanılabilecek durumda olmasından mükelleftir.
Kira akdinin yapılması ile kiralananın kullanıma hazır bir şekilde tesliminden sonra mevzumuz olan kombide olağan kullanımdan kaynaklanan bakım gideri ise kiracıya yüklenmektedir. Borçlar Kanunu 317 md.si Kiralananın yerel adetlere uygun olacak biçimde temizlik ve bakım masraflarını karşılaması gereken tarafı kiracı olarak belirlemiştir. Kiralanan taşınmazın akit kurulduktan sonra ortaya çıkan veya çıkması muhtemel ayıplarını, kiracı, kiralayana makul süre içerisinde bildirmekle mükelleftir. Kombide ortaya çıkan arızayı zamanında, arızanın ilerlemesine mahal bırakmayacak şekilde kiraya verene bildirdikten sonra Borçlar kanunu tarafından kendisine tanınan bir takım haklardan yararlanabilecektir. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi olarak tanımlanabilecek önemli kombi arızasının varlığı halinde kiracının kullanabileceği seçimlik hakların en başında kira bedelinden ayıpla orantılı olacak şekilde indirim yapılması gelmektedir. Kira bedelinden indirim yapmayı talep etmek yerine ayıbın giderilmesi de kiracının seçimlik haklarındandır. Borçlar kanunun madde 305 genel olarak kiracının haklarını sıraladıktan sonra kiralanın sonradan önemli ayıpların ortaya çıkmasına bağlı olacak şekilde kira akdinin feshi hakkını da kiracıya vermiş bulunmaktadır. Kiraya veren ancak ve ancak önemli ayıbı hemen gidererek, kiracının bu seçimlik haklarının kullanmasına engel olabilir.
Tarafların iradelerini karşılıklı olarak beyan etmesiyle kurulabilecek olan kira sözleşmesi 2011 yılında yürürlüğe girmiş olan Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş olup, devamı yıllarda kanun düzenlemeleri yapılması hasebiyle tarafların hak mahrumiyeti yaşamamaları adına Türkiye Barolar Birliği’ne kayıtlı bir avukat desteği almaları tavsiyemiz olacaktır.